Son zamanlarda gerek yükselen enflasyona paralel olarak artan kira bedelleri gerekse %25 artış sınırı uygulamasına geçilmiş olmasından dolayı kira uyuşmazlıkları ciddi oranda artış göstermiş ve bu durum mahkemelerde olağanüstü yoğunluklar yaşanmasına sebebiyet vermiştir.

Bunun üzerine çözüm olarak 5 Nisan 2023 tarih ve 32154 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6326 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılmış ve 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, dava şartı haline getirilmiştir.
Bu tarihten itibaren arabuluculuğa başvurulmaksızın ''kira parasının tespiti, uyarlama, TBK'da düzenlenmiş diğer tahliye sebepleri, kiralanandaki ayıplar nedeniyle kiracının haklarını ileri sürmesi vb. uyuşmazlıklarda'' açılacak dava, dava şartı yokluğundan reddedilecektir. Ancak 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış olan işbu davalar bakımından zorunlu arabuluculuk şartı aranmayacaktır.

İstisnai olarak taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuş olup bu durumda, icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olmayacaktır.

Peki kira uyuşmazlıklarında arabulucuya kim tarafından ve nasıl başvurulmalıdır ?

Kira uyuşmazlıklarında talepte bulunan veya dava açmak isteyen taraf arabulucuya başvurmalıdır. Kira uyuşmazlığı sebebiyle dava açmak isteyen taraf, açılacak davada yetkili mahkeme neresi ise orada bulunan Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapmalıdır.
İşbu başvuru aşamasında başvurucudan herhangi bir ücret alınmamakta olup iki saate kadar süren arabuluculuk görüşmesi Adalet Bakanlığı'nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenmektedir. İki saati aşan görüşmeler ise aksine bir anlaşma bulunmamak kaydıyla eşit olarak taraflarca ödenmektedir.

Arabuluculuk Bürosuna yapılan başvuru sonucunda atanan arabulucu taraflarla iletişime geçerek her iki tarafı da görüşmeye davet edecektir.
Görüşmeye taraflar bizzat katılabilecekleri gibi vekilleri aracılığıyla da temsil edilebileceklerdir. Ancak hiçbir şekilde görüşmeye katılmayan taraf dava sonunda haklı/ haksız olduğuna bakılmaksızın yargılama giderlerinin tamamından sorumlu olacaktır.

Arabuluculuk süreci sonunda taraflar ortak bir paydada buluşabilirse bu durum tutanağa bağlanacak ve bu tutanak Sulh Hukuk Mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınarak mahkeme kararı gibi sonuç doğurabilecektir. Ancak işbu tutanak taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından birlikte imzalanmış olursa doğrudan mahkeme kararı sayılacak ve herhangi bir işleme gerek kalmayacaktır.
Tarafların anlaşamaması halinde ise anlaşamama tutanağı düzenlenecek ve bu tutanak dava dilekçesinin ekine eklenerek dava açılabilecektir. Arabuluculuk tutanağı sunulmayan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilecektir.

Peki kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk şartı getirilmesi gerçekten de faydalı olacak mıdır diye sorulacak olursa kanaatimce tahliye talepli davalarda gözle görülür pek bir fayda sağlamayacak, aksine süreci daha da uzatacaktır. Ancak kira bedelinin tespiti veyahut uyarlanması davalarında etkili olacaktır.

Zira arabuluculuk uygulaması en fazla dört hafta içinde uyuşmazlıkları sonuçlandırabilmekte ve hem uzun hem daha masraflı olan dava sürecinin engellenmesini sağlayabilmektedir. Bu sebeple tarafların arabulucu vasıtasıyla ve karşılıklı menfaatleri doğrultusunda kira bedelinde anlaşmaya varabilmesi kuvvetle muhtemeldir.